不動産売却時の仲介手数料っていくら?
目次
- ○ 不動産売買の仲介手数料とは？
- ○ 仲介手数料は何に対する手数料なのか？
- ○ 不動産売買の仲介手数料の相場は？
- ○ 仲介手数料に消費税ってかかるの？
- ○ 仲介手数料以外の費用
- ○ 仲介手数料はより安心で確実に不動産取引するためのコスト
不動産売買の仲介手数料とは？
不動産を売ったり買ったりする際に売主や買主が不動産会社を間に入れて（仲介して）売買した場合、不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、仲介により売買が成立したことに対して依頼主から不動産会社が受け取る成功報酬です。ですから不動産会社が売主または買主になる場合や個人間で売買した場合には、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は何に対する手数料なのか？
では、具体的にどのようなことに対する報酬なのか、ご説明しましょう。 不動産を売りたい人（売主）は物件の売却を不動産会社に依頼して、売却活動を始めます。依頼を受けた不動産会社は、物件を調査・確認したうえで売却情報をネットや店舗で掲載したりチラシを作って広報活動を行います
購入検討者が現れれば現地見学に立ち会い、売主側に立って物件を紹介、価格交渉などの対応をします。 購入を希望する人（買主）は、希望条件に該当する物件探しを不動産会社に依頼します。
不動産会社は数ある売り物件情報の中から、買主の希望条件により近いものを探して買主に紹介し、現地見学の同行や物件の状態について確認したり、価格交渉など買主のサポートをします。 条件や価格交渉が整えば売買契約となり、そこで初めて「仲介手数料」が発生します。
ただ、この段階ではまだ契約しただけで、売買が完全に成立したわけではありません。 買主が住宅ローンなどで資金を準備し、売買決済（支払いと、物件・登記書類の引き渡し）が完了してやっと取引成立となります。
ですから売主の住宅ローンの解約、買主の住宅ローンの申し込みや契約手続きにも同行する場合もあります。 仲介手数料は、このようにさまざまな不動産会社の対応に対する報酬なのです。
不動産売買の仲介手数料の相場は？
手数料（上限）の計算方法
【例】物件の売買価格2,000万円の仲介手数料（上限）
a）200万円以下の部分→200万円×5％＝ 10万円
b）200万円超400万円以下の部分→200万円×4％＝8万円
c）400万円超の部分→1,600万円×3％＝万円48万円
a）＋b）＋c）＝66万円
（66万円に対して消費税がかかります）
速算式
売買価格が400万円を超えている場合、次の速算式で計算できます。
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
（例）物件の売買価格2,000万円の仲介手数料（上限）
2,000万円×3％＋6万円＝66万円（66万円に対して消費税がかかります）
低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例
2018年1月1日以降、400万円以下の建物取引の場合、不動産会社は売主側の仲介手数料に限り「18万円＋消費税」を上限とすることになりました。これは、近年増加している空き家問題に因るものです。
空き家の多くは建物価格が低く、仲介手数料が安いため不動産会社にとって魅力のない取り引きです。そこで、建物価格が低くてもそれなりの利益が得られるようにして、不動産会社の積極的な仲介を促し空き家の流通を活性化させようとしているのです。
仲介手数料に消費税ってかかるの？
不動産売買で生じる仲介手数料には、別途消費税がかかります。消費税は、事業者（不動産会社）が国内の事業として対価を得るサービスに課税されるからです。そのため、仲介業務の手数料として支払う仲介手数料（対価）は、課税対象となります。大半の不動産会社が仲介手数料を税抜き価格で表示しているため、注意が必要です。
仲介手数料以外の費用
不動産を売買する場合、不動産会社へ支払う仲介手数料のほかにも費用がかかります。具体的には、どのような費用が必要になるのでしょうか？ここからは、仲介手数料以外のおもな費用を解説します。
費用① 登記費用
登記費用とは、不動産登記をおこなうときに必要な登録手数料のことです。不動産売却時、売主は「抵当権抹消登記」を負担します。これは、金融機関から住宅ローンを組んだ際、購入した不動産を担保に設定された抵当権を抹消することです。この手続きを踏まなければ、不動産を売却できません。
抵当権を抹消するためには、登録免許税や司法書士への報酬がかかり、一般的には2万円～3万円ほどの費用が必要です。また、買主に不動産の所有権を移す「所有権移転登記」の手続きも必要なのですが、この登記費用は、買主が負担することになっています。
費用② 引っ越し費用
不動産を売却する際、引っ越し費用も必要です。特に住居を住み替える場合、新居の完成よりも現在住んでいる持家の売却が早ければ、仮住まい先が必要になるため、合計2回分の引っ越し費用がかかってしまいます。
実際の引っ越し費用は、荷物量、移動距離、時期や時間などによって相場が大きく変動することから、複数社の引っ越し業者に見積りを依頼してみましょう。
費用③ 解体費用
売却する不動産（建物）の状況次第では、解体費用がかかるかもしれません。解体業者の手配は、不動産会社に依頼する方法や、自分で業者を探して直接依頼する方法などがあります。
解体費用は、建物の構造や広さをはじめ、立地や築年数、隣の家との距離などによって異なるため、依頼前に必ず複数社の解体業者に見積りを出してもらうことです。
費用④ 手付金
不動産売買時、買主が売主に支払う費用が手付金です。これは、不動産の売買契約が成立したタイミングで必要となる費用となります。手付金の一般的な相場は、売買価格の5％～10％です。
不動産会社が売主ならば、法律上手付金は20％以内と定められていますが、個人間の取引ならば、上限の設定はありません。
仲介手数料はより安心で確実に不動産取引するためのコスト
不動産の売買では、調査や確認すべきこと、より希望に近い売買ができるようにするための積極的な活動と依頼主との丁寧なコミュニケーションが必要で、そのためには不動産会社の協力が大きく影響します。
売主買主からすれば支払う仲介手数料が安いに越したことはないのですが、有益な広報活動、しっかりした調査・確認、質問へのきちんとした回答、迅速・丁寧で最後まで責任をもって対応してもらうための相応のコストとして「仲介手数料」を考えましょう。不動産売買では、仲介手数料の安さではなく、希望に沿った売買を実現してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
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